我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房*师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔你好，现居住坐标青岛城阳，打算在青岛投资长期持有不仅限城阳，哪里以后潜力大。白云山片区，红岛高新区西海岸滨海大道沿线这三个地方如何
回答：青岛连涨两年，市场高位怎么也要再等一年，到时候再开始跑盘。
19-20青岛依然盘整阶段，不建议大规模投资。山东省内投资济南更好
青岛的问题是山东资源更多倾斜省会济南，只能靠自己。
青岛的光环在于港航和外贸，这两块最近几年惨成gou，两级靠山也没有真正砸钱托市，未来几年没有国家队真金白银投入。
二线城市里，青岛经济活力肉眼可见的萎缩。
部分核心区域高价二手降价暂时回避。
青岛三年内涨了接近一倍，实际价格市南4万，崂山4.2万，市北2.6万，距离市中心30公里的超级CEO红岛片区2.4万，注意回避。
青岛投资价值洼地具体详见内部分享
提问：星叔，你好！请问万上海老公房哪里值得买入？
回答：老公房相对于新建商品房有以下几个特点
优点：位置好！总价低！配套齐全！
缺点：房龄老！环境差！户型较小！
由于房龄以及面积问题，升值潜力比不过同地段的商品房。
几年后的变现能力，相对同地段的新房子也有所不及。
但是，但是买来装修后出租，房价的增值+房租的收入，跑赢利息+通胀+cpi是完全没有问题的。
买来投资的话，可以优先考虑周边有在建的轨交，或者商业配套等有爆发力的地区，不过市中心的地基本没有了，有这种优势的地段非常有限。
挑房子的时候，首要考虑的是，没有问题，没有硬伤，楼层好。
其次才是价格的问题。
房子好，价格都会相对贵点，现在买是，以后卖也是。
现在为了便宜万把块，结果以后卖不掉就不叫投资，叫打水漂。
提问：你好，我今年准备在苏州买房子，大概五月份有购房资格，目前子弹60发，请问下入手哪里比较合适，我看了下目前只能在吴江和环太湖看看新房，看了好久了都没什么合适的，请教下还有其他地方有合适的房子可以入手的
回答：首付60可以买到的标的，苏州环线内似乎已经没有w的新房了。
房子越造越远，太湖旅游度假区的价格都逼进了单价2w，着实不低，尤其一路之隔农村民房严重降低舒适感。
苏州万以内的刚需上车盘，绕不开吴中太湖度假区板块。
这个板块优缺点都很明显，自然环境没得说，很优越，商业还有待开发，交通方面5号线地铁明年就通车了。
投资客比较多，刚需自住的话还是比较合适的。
楼盘就像人一样，各有各的特色，关键找出适合自己的。
苏州投资回报率高的板块详见内部分享
提问：添宝宝，改善居住，打算长期在苏州发展，从苏州住无锡，但发现转换成本太高，户口问题，资源，重新开始的成本，无锡所在区是最好的，苏州不是，城市能级，苏州高于无锡，在苏州生活了很多年，习惯了，后期发展也想在苏州。问题描述
1怎样才能把手上了可用的这3套房子做最大优化？
2，优化以后，能有最大的投资潜力和提高手上现金流？
3，优化以后，如何能满足居住改善的同时，还能提升投资潜力？
4，因为无锡所在的区域算最好的，周围配套还在继续进行中，也可以住无锡2年，说不定房价会再涨涨，等孩子大点儿再回苏州，不过这样也很折腾。
从投资角度看，您觉得这样有必要吗？意见汇总请老师帮忙出意见，给予1到2套方案，谢谢！
回答：从你2个提问中看的出来，你的核心需求和问题点是改善居住+学区+资产配置。
首先不建议再回无锡，你的一开始思路是正确的，城市转换成本太高，还有就是重新开始的成本。城市迁移成本最低的时候是单身+年轻。
既然生活苏州多年，而且苏州能级更高，资源就更多，所以改善就在苏州。
接下来说说资产优化配置和提高现金流，具体说2个方案
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从你的资产情况来看，苏州，无锡，襄阳各一套，3套中除了苏州和无锡可以继续保留持有，襄阳建议出手长持价值不大。
1、出掉襄阳，子弹，加你手上子弹，重新在苏州买改善房，带学区。
2.出掉襄阳，子弹，把无锡房子截断作抵押，可以抵押7成，可以有-的现金流，然后苏州买改善房，带学区。
二个方案区别在于现金流的不同，所以看你买改善房总价来选择，同时结合你的月供能力，也可以预留1-2年月贷抵抗风险。
提问：你好，星叔！坐标西安！陕西宝鸡太白山风景区现升级为5A，旅游区内，现盖了不少温泉入户的房子，介绍说陕西有规划修旅游环线高铁/地铁，可以当民宿出租。我看了太白麒麟府（40年），想投资+偶尔自住，但又怕租不出去，毕竟我在西安，离得远，也不方便。烦请星叔，给予指导，谢谢！
回答：不要买，这种旅游区房子完全是坑！
以前分析过很多次:在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。
很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。
从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。
从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。
能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。
提问：星叔，今年二手房市场怎么样，建不建议买二手，还是买新房带装修的，现在新房限价，价格比二手房低，后面价格差距会缩小吗？
回答：现在因为新房整体被限价，性价比优于二手房，所以更多刚需愿意抢新房，二手房市场很冷，但随着未来新房价格逐渐上涨，与二手市场达到一个平衡，很多人目光又会转入二手市场，还有一种是未来内环土地越来越少，新房也就少，人们为了在市中心工作生活，只有入手二手房
而且在现在的市场环境之下，限价在很多城市其实已经失去作用了，很多楼盘已经卖不到限价“限”的那个价格了。这个措施取消或者是全面的取消，对楼市也只是象征意义上的。
避免了“买涨不买跌”的情绪，你就胜过了80％的韭菜。
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提问：星叔好，想买房投资，应该如何配置资产？
回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：
第一套房，一定要先解决自住的问题。
第二和第三套房，可以考虑更好的地方去投资，当然首要考虑流动性，是否好出租和转手。
第四套房，可以考虑舒适型，如近郊环境不错的大盘，长期持有。
在资产配置中特别重要的是：
1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力，但是也不要买太多，学会整合，买对的那套房，这是特别重要的。
2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。
3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益
提问：星叔，坐标长沙，首套房首付40，有次新的二手三房推荐吗？考虑学区交通增值，旭辉御府，欧洲城，万科城市花园，这几个区域的房子怎么样？可能三五年需置换，其他区域有推荐的吗？
回答：如果只是考虑学校的话，旭辉更好点。
欧洲城，就区位和交通以及配套来说，真心不值这个价，但是如果考虑学校，又难以上新车，还是勉强可以考虑。
万科城市花园，那边主要是教育资源好点，靠近梅溪，距离地铁6号线有段距离
区域的话，只是一方面，关键是挑性价比高的盘，也就是和当地限价差距大的楼盘，
比如金星北的长燃润和毛坯，明发国际城6字头，而周边有楼盘买到了毛坯多，这就是明显价格利差，只是房源不多，而且不知道啥时候开，也不一定好上车。
这样的楼盘，在芙蓉区有几个。在滨江还有几个限价8字头的楼盘，可以考虑
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